Leasing Habitacional vs. Crédito Hipotecario: ¿Cuál te conviene más en 2025?

Cuando decides comprar vivienda en Colombia, la emoción de elegir el apartamento suele frenarse en seco cuando llegas al banco. El asesor te lanza dos términos: Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional.

Ambos sirven para lo mismo (comprar casa), pero funcionan de manera radicalmente distinta en tu bolsillo, tus impuestos y tu flujo de caja mensual. Elegir el incorrecto podría significar desembolsar millones de pesos extra o descapitalizarte innecesariamente.

En PredioFácil hemos preparado esta comparativa directa para que tomes la decisión financiera más inteligente para este año.

La Diferencia Fundamental: ¿Quién es el dueño?

Para entenderlo fácil, hay que mirar las escrituras:

• En el Crédito Hipotecario: Tú eres el dueño desde el día uno. El inmueble está a tu nombre, pero tiene una prenda (hipoteca) a favor del banco como garantía hasta que termines de pagar.
• En el Leasing Habitacional: El banco es el dueño legal del inmueble. Tú firmas un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra. Vives allí en calidad de “locatario” y, al pagar la última cuota, el banco te traspasa la propiedad.

Comparativa: Puntos Clave para tu Bolsillo

Analicemos los factores que realmente afectan tus finanzas:

1. La Cuota Inicial (El factor decisivo)

Aquí es donde el Leasing suele ganar la partida para quienes no tienen tantos ahorros acumulados.

• Hipotecario: Generalmente el banco te presta el 70% del valor de la casa. Tú debes tener el 30% en efectivo para la cuota inicial.
• Leasing: El banco puede financiarte hasta el 80% o 90% (dependiendo de la entidad y tu perfil). Esto significa que solo necesitas tener el 10% o 20% de cuota inicial.
  • Ejemplo: Para un apto de $400 millones, en Hipotecario necesitas $120M de inicial. En Leasing, podrías necesitar solo $40M.

2. Costos de Escrituración

• Hipotecario: Pagas gastos de escrituración y registro sobre el 100% de la venta + los gastos de la constitución de la hipoteca al inicio.
• Leasing: Al inicio, los gastos son menores porque no hay constitución de hipoteca (el bien ya es del banco). Sin embargo, deberás pagar los gastos de escrituración al final del contrato, cuando ejerzas la opción de compra. Es un alivio de flujo de caja inicial.

3. Beneficios Tributarios (Declaración de Renta)

Si eres declarante de renta en Colombia, presta atención:

• Hipotecario: Puedes deducir los intereses pagados del crédito (con ciertos límites anuales). El inmueble entra en tu patrimonio bruto desde el principio.
• Leasing: También puedes deducir el componente de interés del canon mensual. Pero, la gran ventaja es que, como el bien no es tuyo legalmente, no suma a tu patrimonio bruto hasta que lo compres, lo que puede ayudarte a reducir el Impuesto al Patrimonio (si aplica en tu caso).

4. Tasas de Interés

Históricamente, las tasas del Leasing solían ser ligeramente más bajas que las del hipotecario debido a que el riesgo para el banco es menor (ya que ellos son los dueños de la propiedad), aunque en el mercado actual de 2025 la brecha se ha cerrado bastante y son muy competitivas entre sí.

Veredicto: ¿Cuál debo elegir?

No hay uno mejor que el otro, depende de tu perfil:

Elige Crédito Hipotecario si:

• Tienes ahorrado el 30% de la cuota inicial.
• Te da tranquilidad mental saber que “la casa es tuya” legalmente desde el primer día.
• Planeas vivir en esa casa por muchísimos años (más de 15 o 20).

Elige Leasing Habitacional si:

• Quieres proteger tu liquidez y dar una cuota inicial más baja (10-20%).
• Te interesan los beneficios tributarios (pagar menos renta o evitar impuesto al patrimonio).
• Eres inversionista: El leasing es ideal para comprar, esperar valorización y ceder el contrato sin incurrir en dobles gastos de escrituración.

Conclusión

El dinero es una herramienta, y el Leasing es una herramienta de apalancamiento más potente que el hipotecario tradicional, aunque requiere mayor disciplina financiera.

Antes de firmar, no te quedes con la primera oferta de tu banco de nómina. Compara.

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