¿Puede un Extranjero Comprar Propiedad en Colombia? Guía Definitiva de Fin de Año

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en PredioFácil por parte de inversores internacionales es: “¿Tengo restricciones para comprar bienes raíces en Colombia por no ser nacional?”.

La respuesta corta y contundente es: No, no tienes restricciones.

Colombia tiene una política de puertas abiertas a la inversión extranjera. De hecho, la Constitución y la ley colombiana otorgan a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales en cuanto a la adquisición de propiedad privada. Sin embargo, aunque es legalmente viable, hay procesos específicos (especialmente cambiarios) que debes conocer para hacerlo correctamente antes de que acabe el año.

Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.

1. Requisitos Básicos para Comprar siendo Extranjero

A diferencia de otros países que exigen residencia previa, en Colombia el proceso es bastante directo. Solo necesitas:

• Pasaporte Vigente: Es tu documento de identificación principal.
• Origen de Fondos: Debes poder demostrar que el dinero proviene de actividades lícitas.
• No necesitas vivir en Colombia: Puedes comprar inmuebles para renta o valorización sin pisar suelo colombiano, actuando a través de un apoderado (representante legal).

2. Un beneficio mayor: La Visa de Inversionista

Este es el “secreto” que muchos desconocen. Comprar finca raíz en Colombia no solo es una buena inversión financiera, sino que puede ser tu puerta de entrada a la residencia legal.

Dependiendo del monto de tu inversión (calculado en Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes - SMMLV), puedes aplicar a:

• Visa de Migrante (Tipo M): Para inversiones inmobiliarias superiores a 350 SMMLV. Te permite vivir en el país y tiene vigencia de hasta 3 años.
• Visa de Residente (Tipo R): Para inversiones de gran cuantía (superiores a 650 SMMLV). Esta es una residencia permanente que se renueva cada 5 años.

Nota: Los valores de los inmuebles y los salarios mínimos se ajustan anualmente. Comprar antes de finalizar el año te permite fijar precios con las tasas actuales antes del incremento habitual de enero.

3. Cómo traer el dinero: La “Canalización de Divisas”

Aquí es donde la mayoría de extranjeros cometen errores por falta de asesoría. No puedes simplemente traer efectivo en una maleta o hacer una transferencia directa al vendedor sin el registro adecuado.

Para que la inversión sea válida ante el Banco de la República (y puedas aplicar a la Visa o repatriar tus ganancias en el futuro), debes:

1. Enviar el dinero a través de intermediarios del mercado cambiario (bancos o comisionistas de bolsa).
2. Registrar el ingreso de las divisas bajo el Formulario No. 4 (Inversión Extranjera Directa).

Si no haces este registro correctamente, podrías enfrentar multas severas y el dinero no contaría para tu solicitud de visa.

4. ¿Por qué invertir antes de que acabe el año?

El cierre de año presenta una ventana de oportunidad única por tres razones:

1. Tasa de Cambio: Si posees Dólares o Euros, tu poder adquisitivo en Colombia sigue siendo extremadamente fuerte.
2. Ajuste de Precios 2026: En enero, la mayoría de las listas de precios de las constructoras suben, ajustándose a la inflación y al nuevo salario mínimo. Comprar en noviembre o diciembre congela el precio base.
3. Beneficios Tributarios: Dependiendo de tu residencia fiscal, podrías deducir ciertos costos si cierras la transacción dentro del año fiscal en curso.

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Conclusión

Colombia no solo permite la inversión extranjera en bienes raíces, sino que la incentiva. Tienes los mismos derechos que un local, con el beneficio adicional de ganar valorización en un mercado emergente y potencialmente obtener una visa de residencia.

No dejes que la burocracia te asuste. Con el acompañamiento correcto, el proceso es transparente y seguro.

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