¡Crédito para Vivienda Usada! No Cometa Estos 4 Errores Legales en Enero

Comprar vivienda usada en Colombia es una excelente estrategia, a menudo ofreciendo ubicaciones privilegiadas y precios más negociables que los proyectos nuevos. Sin embargo, cuando se trata de financiación, el proceso es más complejo. El crédito hipotecario para vivienda usada no solo implica evaluar su capacidad de pago, sino también navegar un mar de requisitos legales que, de ser ignorados, pueden convertir su sueño en una pesadilla costosa.

Enero es un mes de resoluciones y decisiones financieras. Si su meta es adquirir una propiedad, preste mucha atención. Le presentamos los 4 errores legales y financieros cruciales que los compradores suelen cometer al gestionar su crédito para vivienda usada.

1. No Verificar la Situación Jurídica Real del Inmueble (Vicios Ocultos)

El error más grave es asumir que la propiedad está “limpia” legalmente. A diferencia de una vivienda nueva, la usada arrastra toda su historia.

• Omisión del Estudio de Títulos: Muchas personas minimizan la importancia de este proceso. Un buen estudio de títulos realizado por un abogado experto en PredioFácil debe revisar la cadena de propiedad por al menos 10 años.
• Servidumbres y Afectaciones: El inmueble puede tener servidumbres de tránsito, deudas prediales o estar afectado por futuras obras públicas. Estos son vicios ocultos que pueden depreciar la propiedad o limitar su uso.
• Falta de Desenglobe (si aplica): Si la propiedad formó parte de un predio más grande, debe asegurarse de que el desenglobe y la matrícula inmobiliaria individual estén correctamente registrados.

El riesgo: El banco puede negarle el desembolso final si descubre un gravamen legal, dejándolo atrapado en un contrato de compraventa sin la financiación asegurada.

2. Ignorar el Impacto del Historial Crediticio del Vendedor

Aunque el crédito es suyo, el vendedor juega un papel indirecto, especialmente si existen deudas asociadas directamente a la propiedad.

• Paz y Salvo Predial y de Valorización: No basta con una declaración; exija los certificados actualizados de la Tesorería y la oficina de Valorización que demuestren que no existen deudas pendientes por impuestos prediales o contribuciones de valorización.
• Deudas de Administración (Propiedad Horizontal): Si es un apartamento o casa en conjunto, la deuda de administración se “pega” al inmueble. Debe tener un Paz y Salvo actualizado expedido por la administración.
• Embargos o Hipotecas Previas: Aunque el crédito nuevo busca pagar la hipoteca anterior, es crucial que la promesa de compraventa especifique el procedimiento exacto para levantar ese gravamen simultáneamente al desembolso de su crédito.

3. Centrarse Solo en la Tasa de Interés y Olvidar los Costos de Cierre

La tasa de interés es fundamental, pero no es el único costo del crédito. El error financiero común es no presupuestar correctamente los gastos de cierre.

Gasto Legal/Financiero	Descripción	¿Quién lo asume?
Gastos Notariales	Escrituración pública (entre el 0.3% y 0.4% del precio de venta).	Comprador y vendedor (usualmente 50/50, exceptuando la retención en la fuente).
Registro (Impuesto de Registro)	Inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).	Comprador.
Estudio de Títulos	Costo del abogado o fiduciaria para revisar la historia legal del bien.	Comprador.
Avalúo Comercial	Valoración oficial del inmueble que requiere el banco.	Comprador.

Consejo: Estos gastos pueden sumar entre el 3% y el 5% del valor total del crédito. No incluirlos en su presupuesto inicial puede generar un déficit de efectivo al momento de la firma.

4. Firmar la Promesa de Compraventa sin Cláusulas de Desistimiento Claras

La promesa de compraventa es un contrato vinculante. Si el banco le niega el crédito después de firmar la promesa, usted podría perder el dinero de las arras si el contrato no tiene una cláusula de escape bien redactada.

• Condición Suspensiva: La promesa debe incluir una cláusula que establezca que la compraventa solo se perfeccionará si el comprador obtiene la aprobación y desembolso del crédito en un plazo determinado.
• Plazo Claro: El plazo de la promesa debe ser realista, dando tiempo suficiente al banco para realizar el avalúo y el estudio de títulos (generalmente 60 a 90 días).
• Arras de Retracto: Si debe entregar un dinero como “arras”, asegúrese de que el contrato especifique que estas serán devueltas al comprador si la no aprobación del crédito es el motivo del desistimiento, siempre que se haya actuado de buena fe.

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Conclusión: Su Inversión Segura es la Prioridad

El proceso de crédito para vivienda usada no tiene por qué ser abrumador si cuenta con la asesoría adecuada. En PredioFácil, entendemos que la inversión en finca raíz es una de las decisiones más importantes de su vida. Evitar estos errores legales no es solo cuestión de trámite, sino de proteger su patrimonio.

¿Listo para obtener su crédito hipotecario con la máxima seguridad legal? No arriesgue su inversión revisando documentos complejos solo.

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