Crédito Vivienda Usada en Colombia: Los 5 Errores Fatales que Debe Evitar en Enero 2026

La compra de vivienda usada en Colombia es un proceso que exige paciencia y precisión. A diferencia de las propiedades nuevas, la vivienda usada implica una revisión legal y técnica mucho más rigurosa, lo que genera una serie de obstáculos que pueden retrasar e incluso cancelar el desembolso de su crédito hipotecario.

Dado que estamos iniciando el 2026, es el momento perfecto para revisar su estrategia. En PredioFácil hemos identificado los 5 errores más comunes que vemos en los trámites de créditos para vivienda usada. Evitarlos le garantizará empezar el año nuevo con las llaves de su nuevo hogar en la mano.

1. Subestimar la Vigencia del Certificado de Tradición y Libertad

Este es el error más frecuente y el más sencillo de evitar. El Certificado de Tradición y Libertad (CTL) es la cédula de la propiedad.

El Riesgo: El CTL Caducado

Los bancos, para la fase de estudio de títulos, exigen un CTL con una fecha de expedición no mayor a 30 días. Si su certificado está vencido, el abogado de la fiduciaria o del banco simplemente pausará el estudio hasta que usted lo actualice.

• Acción Correctiva: Solicite el CTL solo cuando el banco lo pida formalmente para el estudio. Si lo saca muy pronto, corre el riesgo de que caduque antes de la revisión legal.

2. Ignorar los Engorrosos Paz y Salvos (Administración e Impuestos)

En la vivienda usada, usted hereda las obligaciones del inmueble hasta el momento de la firma de la escritura. Si el vendedor debe algo, el banco no desembolsará el dinero.

Lo que Debe Revisar Detalladamente

• Paz y Salvo de Administración: Si la propiedad está en un conjunto residencial, se necesita un certificado que diga que no hay deudas por cuotas de administración.
• Paz y Salvo Predial: El vendedor debe demostrar que no tiene deudas pendientes del Impuesto Predial Unificado.
• Valorización: Revisar si existen contribuciones por valorización pendientes que puedan ser exigidas por el IDU o entidades similares.

¡Ojo! Estos documentos son obligatorios para la Notaría y el banco los exige antes del desembolso. No son negociables.

3. Aceptar un Avalúo Comercial Inferior al Precio de Venta

Cuando usted solicita un crédito, el banco siempre ordena un avalúo comercial para determinar el valor real del inmueble. El crédito se otorga sobre el menor valor entre el precio de venta y el avalúo.

El Desfase Crítico

Si usted pactó un precio de $300 millones, pero el avalúo arroja $280 millones, el banco solo le prestará el 70% u 80% de los $280 millones.

• Consecuencia: Debe conseguir de su bolsillo la diferencia adicional de $20 millones más el valor inicial de la cuota.
• Acción Correctiva: Asegúrese de que el precio pactado sea coherente con los precios del mercado en el sector. Si el avalúo sale muy bajo, puede haber vicios ocultos o el precio inicial fue inflado.

4. Pasar por Alto las Reformas No Reportadas en la Propiedad

Este error es técnico pero fatal. Si el propietario anterior realizó grandes reformas (ampliaciones, construcción de pisos adicionales, cerramientos) sin tramitar las licencias de construcción respectivas, la vivienda podría tener una diferencia entre lo físico y lo legal.

Problemas Legales y de Crédito

• El perito del avalúo debe verificar que lo construido coincida con los planos registrados en la Notaría y Curaduría Urbana.
• Si hay inconsistencias, el banco puede declarar el inmueble como “no apto para garantía hipotecaria” hasta que el vendedor legalice la obra.
• Acción Correctiva: Pregunte al vendedor sobre cualquier reforma mayor y pida copia de las licencias.

5. No Tener Claridad Sobre la Modalidad de Desembolso

La manera en que el banco transfiere el dinero puede ser un punto de fricción con el vendedor.

¿A quién se le Paga?

• Levantamiento de Hipoteca: Si el vendedor tiene una hipoteca previa, el banco debe pagar directamente al otro banco el saldo de esa deuda. El dinero restante se le entrega al vendedor.
• Venta sin Hipoteca: Si el inmueble está libre, el desembolso va directamente al vendedor.

El error: Asumir que el vendedor está de acuerdo con las condiciones de pago del banco sin confirmarlo previamente. Es crucial que el vendedor esté informado y acepte el proceso de desembolso para evitar tensiones en la Notaría.

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Comprar una vivienda usada en 2026 no tiene que ser una pesadilla legal. La diferencia entre una compra exitosa y un dolor de cabeza reside en la anticipación y la revisión experta.

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